Ο ευρωπαϊκός χρηματιστηριακός κλαδικός δείκτης ακινήτων «STOXX Europe 600 Real Estate», ακολουθεί χαμηλές πτήσεις στις τιμές που καταγράφει έχοντας υποχωρήσει αισθητά από τις 180 μονάδες που είχε καταγράψει μέσα στο 2022 και τις 195 μονάδες που είχε προσεγγίσει κατά τη διάρκεια της περασμένης πενταετίας, βρισκόμενος σήμερα στα επίπεδα των 114 μονάδων.
Στο ακόλουθο διάγραμμα παρακολουθούμε την πορεία του Δείκτη «STOXX Europe 600 Real Estate» κατά τη διάρκεια των τελευταίων 52 εβδομάδων.
Στο ακόλουθο διάγραμμα παρακολουθούμε την πορεία του Δείκτη «STOXX Europe 600 Real Estate» κατά τη διάρκεια της τελευταίας 5ετίας.
Αρκετοί αναλυτές του χώρου των ακινήτων εκτιμούν πως ο Χρηματιστηριακός Δείκτης «STOXX Europe 600 Real Estate», που παρακολουθεί την πορεία των 34 μεγαλύτερων ευρωπαϊκών επιχειρήσεων στο χώρο του real estate, δεν αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την τάση.
Διότι λαμβάνει υπ’ όψιν του, την πορεία μόνο αυτών των συγκεκριμένων μετοχών και όχι την πανευρωπαϊκή πορεία των τιμών των ακινήτων. Και είναι γνωστό ότι οι τιμές των μετοχών επηρεάζονται από την εύθραυστη και βραχυπρόθεσμη ψυχολογία των επενδυτών, ενώ αντίθετα οι μεταβολές των τιμών των ακινήτων απαιτούν χρόνο. Οι 38 μετοχές που συμμετέχουν στη διαμόρφωση του «STOXX Europe 600 Real Estate» είναι οι ακόλουθες:
Όμως και ο δείκτης της Eurostat που παρακολουθεί τις πραγματικές τιμές των ακινήτων, τις τιμές των αγοροπωλησιών καταγράφει και αυτός πτώση μετά το πρώτο εξάμηνο του ’22. Ενώ αντίθετα, η πορεία των τιμών των ενοικίων ακολουθεί τη σταθερή ανοδική τροχιά της, όπως παρατηρούμε και στο ακόλουθο γράφημα.
Και τώρα που φαίνεται πως οι τιμές των ακινήτων έχουν αρχίσει να υποχωρούν μετά την κορυφή του πρώτου εξαμήνου του 2022, έχει ανοίξει μια συζήτηση μέσα στην Ευρώπη για το κατά πόσον οι αυξήσεις των τιμών ήταν αποτέλεσμα μόνο της υπερβάλλουσας ζήτησης και των χαμηλών επιτοκίων ή και των φιλικών φορολογικών πολιτικών που ακολούθησαν οι Ευρωπαϊκές κυβερνήσεις, απέναντι στους μεγάλους ομίλους που δραστηριοποιούνται στο χώρο του real estate. Και αυτό είναι κάτι που αφ’ ενός προσελκύει επενδυτικά κεφάλαια αυξάνοντας τις τιμές των ακινήτων και συνεπακόλουθα των ενοικίων και αφ’ ετέρου μειώνει τα φορολογικά έσοδα. Οπότε χρήζει αντιμετωπίσεως.
Στο ακόλουθο γράφημα της Investigate Europe βλέπουμε τις χώρες στις οποίες οι επενδύσεις στο real estate αντιμετωπίζονται με φορολογικά ευνοϊκότερο τρόπο, έναντι άλλων επενδύσεων. Με πράσινο είναι οι χώρες με ευνοϊκή φορολογία, με πορτοκαλί είναι οι χώρες με ένα ενδιάμεσο καθεστώς και με κόκκινο είναι η Γαλλία που δεν παρέχει φορολογικά κίνητρα για επενδύσεις στο real estate.
Στο ακόλουθο γράφημα βλέπουμε τις ευρωπαϊκές χώρες στις οποίες τα κέρδη από αγοραπωλησίες ακινήτων φορολογούνται χαμηλότερα από άλλες επιχειρηματικές δραστηριότητες. Με πράσινο χρώμα είναι οι χώρες με χαμηλότερη φορολογία, με πορτοκαλί οι χώρες με ενδιάμεσο καθεστώς και με κόκκινο χρώμα είναι η Ελλάδα στην οποία σύμφωνα με τα στοιχεία της Investigate Europe, δεν υπάρχει ελάφρυνση των κεφαλαιακών κερδών από ακίνητα σε σχέση με άλλες εναλλακτικές επενδύσεις.
Στο ακόλουθο γράφημα παρακολουθούμε το εάν η φορολόγηση των ενοικίων έχει χαμηλότερους συντελεστές από τη φορολόγηση άλλων εισοδημάτων. Όπως βλέπουμε στην πλειοψηφία (με πράσινο χρώμα) των ευρωπαϊκών χωρών τα έσοδα από ενοίκια, έχουν χαμηλότερη φορολογία από άλλα εισοδήματα, με εξαίρεση τη Σουηδία, την Αυστρία και τη Ελλάδα.
Όπως διαπιστώνουμε από τις ανωτέρω απεικονίσεις, οι τιμές των ακινήτων δεν είναι απόλυτα συνυφασμένες με τη φορολογική αντιμετώπιση των επενδύσεων στο χώρο του real estate. Απλά το ύψος της φορολογίας προσμετράται στον πλάνο των επενδυτών, χωρίς ωστόσο να καθορίζει και το ύψος των τιμών, το οποίο προσδιορίζεται από τη ζήτηση και την προσφορά. Και τα τελευταία δέκα έτη, η ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και στη ζήτηση, έχει αυξήσει τις τιμές κατά 45%. Ωστόσο τα πρώτα σημάδια μείωσης των τιμών, είναι ήδη ορατά, οπότε μένει να φανεί αν η ζήτηση θα απορροφήσει τις νέες τιμές και αν θα τις επαναφέρει στα προηγούμενα υψηλά επίπεδα.
