H αγορά κατοικίας βιώνει αυτήν τη στιγμή μια θεμελιώδη αλλαγή λόγω των υψηλότερων επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια ως απόρροια της προσπάθειας των Κεντρικών Τραπεζών να ελέγξουν τον πληθωρισμό αυξάνοντας τα επιτόκια.
Δεν είναι όμως η μόνη αλλαγή που έχει ο συγκεκριμένος κλάδος μπροστά του.
Πριν δύο μήνες στο περιοδικό Nature Climate Change δημοσιεύτηκε μια ενδιαφέρουσα ανάλυση για το πώς επηρεάζει η κλιματική αλλαγή τον κλάδο των ακινήτων, την οποία ανέδειξε πρόσφατα το ειδησεογραφικό πρακτορείο CNBC.
Η μελέτη αυτή μοντελοποίησε τις αλλαγές στα επίπεδα ιδιοκτησίας των ΗΠΑ με βάση τον κίνδυνο πλημμύρας στις ΗΠΑ τις επόμενες τρεις δεκαετίες.
Κατέληξε δε στο συμπέρασμα ότι ο κλιματικός κίνδυνος δεν τιμολογείται ούτε στο ελάχιστο στην αγορά κατοικίας.
Επιπλέον, ο πιο ευάλωτος κρίκος στην υποτίμηση αξίας των ακινήτων είναι ποιος άλλος; Τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος.
Αν κατανοήσαμε κάτι από αυτή τη μελέτη, η οποία ναι μεν αφορά τις ΗΠΑ αλλά έχει ευνόητες προεκτάσεις για όλες τις περιοχές του πλανήτη-για κάποιες πολύ περισσότερο - είναι ότι όταν κάνουμε έρευνα αγοράς κατοικίας, στερούμαστε επαρκών πληροφοριών για τους κλιματικούς κινδύνους.
Και όμως, αν σκεφτεί κανείς ότι μπορεί σε ένα βράδυ να χάσουμε ένα σημαντικό μέρος της περιουσίας μας, θα έπρεπε να υπάρχει πολύ πιο λεπτομερής πληροφόρηση.
Σύμφωνα με τη μελέτη, περίπου 15 εκατομμύρια ακίνητα στις ΗΠΑ αντιμετωπίζουν ετήσιο κίνδυνο πλημμύρας 1%, με τις αναμενόμενες ετήσιες ζημιές σε κατοικίες να προβλέπονται να ξεπεράσουν τα 32 δις δολάρια.
Δεδομένου δε ότι η κλιματική αλλαγή επιταχύνεται, η αυξανόμενη συχνότητα και η σοβαρότητα των πλημμυρών θα μπορούσε να αυξήσει τον αριθμό των ακινήτων των ΗΠΑ που εκτίθενται σε πλημμύρες κατά 11% και οι μέσες ετήσιες απώλειες να αυξηθούν κατά τουλάχιστον 26% έως το 2050.
Ακόμα πιο σκληρές είναι οι εκτιμήσεις όσον αφορά το πόσο είναι υπερτιμημένη η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ λόγω της υποβάθμισης των κινδύνων πλημμύρας: Πέριξ των 200 δισ. δολαρίων.
Οι πιο ακραίες προβλέψεις
Κάποιοι παράγοντες της αγοράς περιγράφουν την κατάσταση με πιο σκοτεινά χρώματα, προβλέποντας ακόμα και «οικονομική καταστροφή» τις επόμενες δεκαετίες στον κλάδο των ακινήτων.
Ο Dave Burt, για παράδειγμα, Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας επενδυτικών ερευνών DeltaTerra Capital - στοχεύει να βοηθήσει τους πελάτες του να διαχειριστούν τον κλιματικό κίνδυνο- και ένας από τους ανθρώπους που προέβλεψαν το 2007 την κρίση στην αγορά ακινήτων, προβλέπει ότι η ιστορία ως ένα σημείο θα μπορούσε να επαναληφθεί λόγω ακριβώς των κλιματικών κινδύνων.
Σύμφωνα με τον Burt, το 20% των σπιτιών στις ΗΠΑ έχει «ουσιαστική έκθεση» σε εσφαλμένη τιμολόγηση λόγω του κινδύνου πλημμύρας. Όταν αυτό θα γίνει αντιληπτό από την αγορά, οι συνέπειες θα μπορούσαν να προσεγγίσουν ως έναν βαθμό της τάξης του 25% την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008.
Αν και αρκετά μελλοντικό αυτό το ζήτημα ανατιμολόγησης, έχει αρχίσει να επηρεάζει ήδη τους όρους του κόστους της ασφάλισης, ειδικά μετά τον τυφώνα Ian στη Φλόριντα, που έφερε στην επιφάνεια το θέμα της ασφάλισης πλημμύρας για τους ιδιοκτήτες της περιοχής.
Τόσο ο τυφώνας Ian όσο και οι φονικές πλημμύρες στο Πακιστάν το 2022, αλλά και οι πλημμύρες στη Γερμανία το 2021, οι οποίες προκάλεσαν υπερχείλιση ποταμών με αποτέλεσμα να καταστραφούν ολόκληροι οικισμοί στη δυτική Γερμανία, το Βέλγιο, την Αυστρία, την Ολλανδία και το Λουξεμβούργο, θεωρούνται τρανταχτά παραδείγματα για το πώς η κλιματική αλλαγή οδηγεί σε ολοένα και πιο ακραία καιρικά φαινόμενα τα οποία επηρεάζουν τις ιδιοκτησίες.
Η Munich Re, η μεγαλύτερη αντασφαλιστική εταιρεία στον κόσμο -η αντασφάλιση αναφέρεται σε ασφάλιση για ασφαλιστικές εταιρείες- παρατήρησε μεγάλες οικονομικές απώλειες το 2022. Υπολογίστηκε ότι αυτές οι ζημίες ανήλθαν σε 270 δις δολάρια, εκ των οποίων περίπου 120 δις δολάρια καλύφθηκαν από ασφάλιση.
Όπως όμως πολύ εύγλωτα περιέγραψε ο επικεφαλής επιστήμονας κλίματος και γεωγραφικής στη Munich Re, Ernst Rauch,: «Στο τέλος της ημέρας, κάποιος πρέπει να πληρώσει για αυτές τις αυξανόμενες απώλειες. Ανεξάρτητα από το αν είναι ασφαλισμένο ή όχι, είναι μια αυξανόμενη οικονομική επιβάρυνση».
Αυτό που θέλει να πει ο Ernst Rauch εν ολίγοις, είναι ότι η αυξανόμενη συχνότητα αυτών των φαινομένων εξακολουθεί να υποτιμάται από τους περισσότερους επενδυτές, οι οποίοι παραμένουν δύσπιστοι για τον αντίκτυπο των κλιματικών κινδύνων στα χαρτοφυλάκιά τους.
Αν δε επέλθει αποπληθωρισμός τιμών, το χάσμα πλούτου στις ΗΠΑ θα διευρυνθεί επικίνδυνα, επιδεινώνοντας την ανισότητα με ό,τι αυτό σημαίνει για τις αντισυστημικές τάσεις, ειδικά στην πρόθεση ψήφου.
Οι κίνδυνοι δεν σταματούν εδώ. Οι δυνητικά επιζήμιες επιπτώσεις στα φορολογικά έσοδα της τοπικής αυτοδιοίκησης είναι άλλη μια απώλεια, δεδομένου ότι το σύνολο των εσόδων για τους δήμους εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τους φόρους ιδιοκτησίας. Το να συνδέονται τα έσοδα αυτά με ένα φυσικό περιουσιακό στοιχείο που είναι εκτεθειμένο στην κλιματική αλλαγή, εγκυμονεί πολλούς κινδύνους για τη σταθερότητα αυτής της ροής εσόδων.
Συμπερασματικά, όταν αγοράζουμε ένα σπίτι, μαζί με τα σημαντικά ζητήματα όπως για παράδειγμα το κόστος συντήρησης αυτού του σπιτιού, θα πρέπει να γίνεται διεξοδική διερεύνηση για τα έξοδα που μπορούν να προκύψουν και που σχετίζονται με το κλίμα.
Μέσα από αυτή την οπτική γωνία, η αποτίμηση πολλών ακινήτων μπορεί να αλλάξει δραματικά τα επόμενα χρόνια, είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω, ανάλογα τη γεωγραφική περιοχή και την εξέλιξη των κλιματολογικών συνθηκών σε αυτή, την ποιότητα του εδάφους κ.ο.κ.
Βλέπετε, οι κλιματικοί κίνδυνοι δεν αφορούν μόνο την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ, αλλά αποτελούν σημαντικό πρόβλημα για τις χώρες σε όλο τον κόσμο, ειδικά για τις πιο φτωχές και δεν αναφερόμαστε μόνο στους κινδύνους πλημμύρας, αλλά και στους κινδύνους ανόδου της στάθμης της θάλασσας στις παράκτιες χώρες ή της διάβρωσης του εδάφους, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για πολλούς οικισμούς, ή ακόμα και στις αφιλόξενες συνθήκες -πχ υπερβολική ξηρασία και ζέστη- για κάποιες περιοχές.
Σύμφωνα μάλιστα με πρόσφατη έρευνα που βασίστηκε στις κλιματολογικές προβλέψεις για τα επόμενα 30 χρόνια, η αύξηση της υγρασίας θα μειώσει τους μακροπόρους του εδάφους στις περισσότερες περιοχές των ΗΠΑ και της ηπειρωτικής Ευρώπης, με αποτέλεσμα τη μικρότερη διείσδυση του νερού στο έδαφος, την επιφανειακή απορροή και τη διάβρωση, καθώς και τις περισσότερες πλημμύρες.
Αποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά ,συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, ουδεμία διασφάλιση δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.
