Οι αγορές κατοικιών της Ευρώπης έχουν περιέλθει σε αναταραχή λίγους μήνες μετά από το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος. Οι αυξήσεις των επιτοκίων από τις Κεντρικές Τράπεζες αύξησαν το κόστος των δανείων, ακριβώς τη στιγμή που οι καταναλωτές δέχθηκαν μια σοβαρότατη εκτίναξη του κόστους ζωής.
Παρά ταύτα, ο αντίκτυπος του υψηλότερου κόστους δανεισμού θα μπορούσε να πει κανείς ότι δεν έχει την ίδια επίδραση σε όλες τις χώρες.
Οι αγορές κατοικίας ακολουθούν αποκλίνουσες πορείες σε όλη την Ευρώπη, με τα υψηλά επιτόκια να πλήττουν πιο σκληρά ορισμένες περιοχές όπως για παράδειγμα τη Βρετανία ή τη Σουηδία και την έλλειψη προσφοράς να στηρίζει κάποιες άλλες, όπως για παράδειγμα τη Μαδρίτη το Μιλάνο ή την Ζυρίχη.
Δύσκολη η εικόνα και για τις ευρωπαϊκές συναλλαγές εμπορικών ακινήτων οι οποίες υποχώρησαν στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων 11 ετών το πρώτο τρίμηνο του έτους, σύμφωνα με στοιχεία της MSCI.
Η αύξηση των επιτοκίων, η τραπεζική αναταραχή της Άνοιξης και οι φόβοι για την οικονομική ανάπτυξη έκαναν τους επενδυτές σαφώς πιο προσεκτικούς.
Στο σημείο αυτό να σημειώσουμε ότι ο μεγαλύτερος τομέας ακινήτων της Ευρώπης είναι αυτός των γραφείων. Ο όγκος των συναλλαγών στον συγκεκριμμένο τομέα μειώθηκε στο χαμηλό 13 ετών, πέριξ των 10,8 δις ευρώ.
Το αγγλικό «δράμα»
Η Βρετανία σύμφωνα με το CNBC είναι ίσως αντιμέτωπη με μια από τις μεγαλύτερες κρίσεις στεγαστικών δανείων, καθώς τα επιτόκια δανεισμού έχουν εκτιναχθεί στα ύψη. Το μέσο διετές σταθερό επιτόκιο στεγαστικού δανείου με υποθήκη κυμαίνεται πλέον πέριξ του 6% και το μέσο επιτόκιο για ένα πενταετές στεγαστικό πέριξ του 5,7%. Πρόκειται για επίπεδα Νοεμβρίου του 2008.
Επίσης σύμφωνα με στοιχεία του CNBC ο αριθμός των διαθέσιμων στεγαστικών προϊόντων κατοικιών μειώθηκε από 5.264 την 1η Μαΐου σε 4.683. Για πολλούς αναλυτές της αγοράς, πρόκειται για έναν «σεισμό» στον τομέα των στεγαστικών δανείων, αντίστοιχο με εκείνον της οικονομικής κρίσης, αλλά διαφορετικής εστίας.
Η αβεβαιότητα στην αγορά έχει ωθήσει αρκετές τράπεζες τις τελευταίες εβδομάδες όπως για παράδειγμα η HSBC ή η Santander στην προσωρινή απόσυρση προϊόντων στεγαστικών δανείων.
Το Ηνωμένο Βασίλειο βιώνει πραγματικά μια πολύ δύσκολη κατάσταση, καθώς μαζί με την Ιταλία καταγράφει το υψηλότερο ποσοστό πληθωρισμού μεταξύ των ανεπτυγμένων οικονομιών.
Ο πληθωρισμός μειώθηκε τον Απρίλιο λιγότερο από ό,τι προβλεπόταν, στο 8,7%, με τον Διοικητή της Τράπεζας Άντριου Μπέιλι να δηλώνει σε επιτροπή του Κοινοβουλίου ότι ο πληθωρισμός χρειάζεται πολύ περισσότερο χρόνο από το αναμενόμενο για να μειωθεί και ότι η αγορά εργασίας είναι πολύ σφιχτή.
Πράγματι σύμφωνα με τα στοιχεία που ανακοινώθηκαν στις 13 Ιουνίου, οι βασικοί μισθοί τους τρεις μήνες μέχρι τον Απρίλιο αυξήθηκαν κατά 7,2%, ετησίως, παρουσιάζοντας τον ταχύτερο ρυθμό αύξησης που έχει καταγραφεί ποτέ, εξαιρουμένων των περιόδων όπου τα στοιχεία είχαν αλλοιωθεί από την πανδημία Covid-19.
Αν και οι μισθοί εξακολουθούν να μειώνονται με βάση τον πληθωρισμό, τα στοιχεία για τα μισθολόγια ανάγκασαν τους επενδυτές να αυξήσουν τα στοιχήματά τους υπέρ της αύξησης των επιτοκίων της Τράπεζας της Αγγλίας και ώθησαν τις αποδόσεις των διετών κρατικών ομολόγων στο υψηλότερο επίπεδό τους από το 2008.
Νομοτελειακά λοιπόν για τους περισσότερους αναλυτές η Τράπεζα της Αγγλίας έχει μια επιλογή: Να αυξήσει στις 22 Ιουνίου για 13η συνεχόμενη φορά, τα επιτόκια κατά ένα τέταρτο της μονάδας, στο υψηλό 15 ετών, στο 4,75%.
Μάλιστα την προηγούμενη εβδομάδα τα στοιχήματα των επενδυτών «φωτογράφιζαν» τα αγγλικά επιτόκια πέριξ του 6% μέχρι τα τέλη του 2023. Πρόκειται για ένα επίπεδο που έχει να δει η Βρετανία από το 2000 και σαφώς ένα επίπεδο πολύ μεγαλύτερο από εκείνο που αναμένεται για τα επιτόκια της EKT ή της Fed, τουλάχιστον με τις μέχρι τώρα εκτιμήσεις των αναλυτών.(σ.σ: Ως στήλη εδώ και δύο χρόνια δεν αποκλείουμε το επίπεδο του 6% ούτε για την ΕΚΤ ούτε για τη Fed, καθώς όλα εξαρτώνται από την πορεία του πληθωρισμού και την κατάκτηση ενός θετικού πραγματικού επιτοκίου).
Ως εκ τούτου, είναι λογικό πολλοί αναλυτές να υποστηρίζουν ότι τα χειρότερα από την κρίση των στεγαστικών δανείων στην Αγγλία είναι μπροστά μας. Πάνω από το 50% των νοικοκυριών εξακολουθούν να βρίσκονται σε νέα υποθήκη με υψηλότερα επιτόκια και αυτό θα προσθέσει άγχος στην αγορά κατοικίας αλλά και στην ευρύτερη οικονομία.
Την ίδια στιγμή ο πρωθυπουργός Ρίσι Σούνακ στην ερώτηση κατά πόσον η κυβέρνηση προετοιμάζει μέτρα στηριξης για τα προβληματικά νοικοκυριά, δηλώνει σταθερά ότι η προτεραιότητα της κυβέρνησης είναι η μείωση του πληθωρισμού τουλάχιστον κατά 50% και ως εκ τούτου «πρέπει να τηρήσει το σχέδιο».
Τέλος, κάτι στο οποίο πρέπει οι επενδυτές να δώσουν βάση είναι ότι σύμφωνα με τη συντριπτική πλειοψηφία των διαχειριστών, το μεγαλύτερο μέρος της επιβράδυνσης που προέρχεται από το υψηλότερο κόστος στεγαστικών δανείων θα αποτυπωθεί στο δεύτερο εξάμηνο του 2023.
Δεν είναι τυχαίο ότι ήδη από τον Ιανουάριο, η Αρχή Οικονομικής Συμπεριφοράς του Ηνωμένου Βασιλείου προειδοποίησε ότι περισσότερα από 750.000 νοικοκυριά κινδυνεύουν να χρεοκοπήσουν καθώς αυξάνονται τα επιτόκια.
Εκ των πραγμάτων λοιπόν το δεύτερο εξάμηνο θα είναι ένα εξάμηνο σοβαρών αναταράξεων καθώς ...κάπως έτσι ξεκινούν οι υφέσεις.
Η σκυτάλη στη Βιέννη και την Στοκχόλμη
Η αυστριακή πρωτεύουσα καταγράφει διψήφια πτώση στην κατάταξη της λίστας Bloomberg City Tracker, κάτι που την κατατάσσει στην πιο αδύναμη αγορά κατοικίας μεταξύ των μεγάλων ευρωπαϊκών πρωτευουσών.
Συγκεκριμένα, η Βιέννη υποχωρεί κατά 12,2% από τα υψηλά που είχε αγγίξει πριν έναν χρόνο, με την Στοκχόλμη να ακολουθεί με πτώση 6,4%.
Οι αυστηρότεροι κανόνες για τα ενυπόθηκα δάνεια επιδεινώνουν την ύφεση που πλήττει την Αυστρία και τη Σουηδία, με την προτίμηση των δανειοληπτών στα βραχυπρόθεσμα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου να έχουν καταστήσει τις δύο αγορές ιδιαίτερα ευάλωτες στην άνοδο των επιτοκίων.
Σε αντίθεση όμως με τη Βιέννη, στη Στοκχόλμη το γεγονός ότι τα ενοίκια είναι εξαιρετικά δυσεύρετα επιβράδυνε την πτώση τους τελευταίους μήνες.
Μπορεί η Βιέννη και η Στοκχόλμη να καταλαμβάνουν τις δύο πρώτες θέσεις στην πτώση όμως η αγορά κατοικίας «ψύχεται» και σε πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Στην Ιρλανδία για παράδειγμα τα τελευταία στοιχεία για το Δουβλίνο έδειξαν ότι η αγορά σημείωσε πτώση τον Μάρτιο κατά 2,4%. Η ιρλανδική κυβέρνηση όμως σε αντίθεση με την Αγγλία που είναι δεμένη «χειροπόδαρα» από τις υψηλές πτήσεις του πληθωρισμού, εξετάζει το ενδεχόμενο επαναφοράς μέτρων ανακούφισης των ενυπόθηκων δανείων για να βοηθήσει τους καταναλωτές που βρίσκονται σε δυσχερή θέση.
Παρεμφερής και η πτώση στο Παρίσι, πέριξ του 2,4% σε ετήσια βάση ενώ και στη Γερμανία, παρά την έλλειψη κατοικιών οι τιμές στο Βερολίνο έχουν επίσης υποχωρήσει κατά 1% τον Απρίλιο.
Οι πρώτοι «έκπτωτοι άγγελοι»
Ο ταλαιπωρημένος τομέας ακινήτων της Σουηδίας, αντανακλάται στην υποβάθμιση στην κατηγορία «Junk» από την Moody’s ενός από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες γραφείων στην πρωτεύουσα, της FastPartner AB.
Η αξιολόγηση της FastPartner AB μειώθηκε σε Ba1 με την προειδοποίηση ότι θα επέλθουν περαιτέρω υποβαθμίσεις εάν η εταιρεία δεν μπορεί να υποστηρίξει τα οικονομικά της. Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε η Moody’s, «η υποβάθμιση αντανακλά την ταχεία αύξηση των επιτοκίων σε συνδυασμό με τις επακόλουθες προκλητικές κεφαλαιαγορές». (σ.σ: Δώστε ιδιαίτερη βάση στον όρο «προκλητικές κεφαλαιαγορές». Προφανώς η Moody’s αναφέρεται στην αθρόα χρηματοδότηση με χαμηλά επιτόκια εταιρειών σαν την FastPartner AB την περίοδο των μηδενικών επιτοκίων).
Υπόψιν, ότι οι μετοχές της εταιρείας έχουν υποχωρήσει 15% σε πέντε ημέρες και 43% από τις αρχές του έτους.
Η FastPartner AB καλύπτει το 80% του κύκλου εργασιών της από την ευρύτερη περιοχή της Στοκχόλμης και εντάσσεται σε έναν ολοένα και αυξανόμενο κατάλογο «έκπτωτων αγγέλων» που έχουν δει τις αξιολογήσεις τους να αποχαιρετούν την επενδυτική βαθμίδα.
Στο σημείο αυτό να υπενθυμίσουμε ότι όπως επισημαίνει και το Bloomberg, εταιρείες όπως η Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB –πτώση 75% από τις αρχές του έτους- ή η Fastighets AB Balder, κατάφεραν να αντλήσουν χρηματοδότηση δισεκατομμυρίων ευρώ στις αγορές ομολόγων κατά την εποχή των μηδενικών επιτοκίων.
Η επιβεβαίωση του ΔΝΤ
Το ΔΝΤ από τις αρχές του 2023 επισήμανε πως βρίσκεται σε εξέλιξη μια διόρθωση των τιμών προς τα κάτω σε μια σειρά ευρωπαϊκών χωρών, όπως στην Τσεχική Δημοκρατία, στη Δανία, καθώς και στη Σουηδία όπου οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν περισσότερο από 6% το 2022.
Κατά το ΔΝΤ, η πτώση αυτή μπορεί να επιταχυνθεί υπό την πίεση της αύξησης των επιτοκίων από τις Κεντρικές Τράπεζες, στην περίπτωση που ο πληθωρισμός δεν υποχωρήσει αισθητά.
Αν έχουμε μια τέτοια εξέλιξη, οι μειώσεις των τιμών των κατοικιών θα έχουν αρνητικές επιπτώσεις στις οικογενειακές περιουσίες και στους ισολογισμούς των τραπεζών.
Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται σε έκθεση του ΔΝΤ:«Απρόβλεπτες διορθώσεις στις αγορές ακινήτων θα μπορούσαν να συμβούν ακόμη και αν αποφευχθεί η ευρύτερη οικονομική δυσπραγία. Μια διόρθωση της αγοράς κατοικίας βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη σε ορισμένες ευρωπαϊκές χώρες και η πτώση των τιμών των κατοικιών θα μπορούσε να επιταχυνθεί εάν οι αγορές επαναπροσδιορίσουν τον πληθωριστικό κίνδυνο και οι χρηματοοικονομικές συνθήκες γίνουν πιο σφιχτές από το αναμενόμενο.
Οι δόσεις στεγαστικών δανείων επίσης αυξάνονται όσο οι κεντρικές τράπεζες αυξάνουν τα επιτόκια για να αντιμετωπίσουν τον πληθωρισμό. Κατά συνέπεια, οι κάτοχοι στεγαστικών δανείων θα έχουν λιγότερο διαθέσιμο εισόδημα και, σε ορισμένες περιπτώσεις, θα μπορούσαν ακόμη και να φτάσουν σε σημείο που να μην μπορούν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους, με τις όποιες αρνητικές επιπτώσεις».
Αποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά,συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, ουδεμία διασφάλιση δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.
