Mε μικρές διακυμάνσεις κινήθηκαν οι κυριότεροι ευρωπαϊκοί και αμερικανικοί δείκτες χθες, με τους επενδυτές να κινούνται επιφυλακτικά εν αναμονή των νέων στοιχείων για τον πληθωρισμό στις ΗΠΑ που δημοσιεύονται σήμερα.
Το μεγάλο στοίχημα είναι τα σημερινά στοιχεία να δώσουν νέα ενίσχυση στο αφήγημα ότι ο παγκόσμιος κύκλος αύξησης επιτοκίων έχει φτάσει στο τέλος του στις ΗΠΑ, καταδεικνύοντας ότι οι πληθωριστικές πιέσεις έχουν πάρει ήδη την κατιούσα.
Από πλευράς τώρα εταιρικών κερδών, το 85% των εταιριών του S&P500 έχει ανακοινώσει αποτελέσματα πρώτου τριμήνου, τα οποία ξεπέρασαν σημαντικά τις αρχικές εκτιμήσεις της αγοράς, με το EPS να υποχωρεί 2,2% έναντι 6,7% που αναμένονταν. Βέβαια δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι εξακολουθούμε να μιλάμε για υποχώρηση κερδοφορίας.
Δεδομένης λοιπόν της απουσίας ιδιαίτερων νέων, στις ειδήσεις ξεχώρισαν οι ανησυχίες του επικεφαλή οικονομολόγου του ΔΝΤ, Pierre-Olivier Gourinchas, ο οποίος εξακολουθεί να ανησυχεί για τις αναταράξεις στον τραπεζικό τομέα, παρά τις άμεσες παρεμβάσεις των αρχών των ΗΠΑ και της Ελβετίας.
Οι ανησυχίες εντοπίζονται και στην επίδραση που θα έχει στις τράπεζες ο επιβραδυνόμενος κλάδος των εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ. Τις ανησυχίες αυτές συμμερίζονται ουκ ολίγοι διαχειριστές κεφαλαίων σύμφωνα με τους Financial Times, αναγνωρίζοντας ότι ο συγκεκριμένος κλάδος θα μπορούσε να δημιουργήσει νέα προβλήματα στον τραπεζικό τομέα.
Βέβαια, μέχρι στιγμής, πολλοί αξιωματούχοι της Fed αλλά ακόμα και ο πρόεδρος Jerome Powell τονίζουν σε κάθε ευκαιρία ότι η έκθεση των τραπεζών στον συγκεκριμένο κλάδο είναι υπό έλεγχο και η κατάρρευση της Silicon Valley Bank ή της Signature Bank δεν είχαν καμία σχέση με την ακίνητη περιουσία. Μάλιστα η Silicon Valley Bank είχε μόλις το 1% των περιουσιακών στοιχείων σε εμπορικά ακίνητα.
Δεν συμφωνούν όλοι όμως με αυτή την άποψη. Ο τραπεζικός αναλυτής της JPMorganChase, Kabir Caprihan, προειδοποίησε στις 24 Μαρτίου ότι το 21% των δανείων για επαγγελματικά γραφεία έχει υψηλό κίνδυνο αθέτησης, με τις τράπεζες να κινδυνεύουν να χάσουν κατά μέσο όρο το 41% . Αυτό μεταφράζεται σε πιθανές ζημιές 38 δις δολαρίων μόνο από τα στεγαστικά δάνεια γραφείων.
Tα βασικά προβλήματα με τα εμπορικά ακίνητα
Τρία είναι τα βασικά προβλήματα στον συγκεκριμένο κλάδο:
Η άνοδος των επιτοκίων, η φθίνουσα ζήτηση ειδικά για χώρους γραφείων μετά την πανδημία και ως εκ τούτου η πτώση των τιμών και ο μεγάλος όγκος αναχρηματοδοτήσεων που έχουν στριμωχθεί μέσα στο 2023.
Όσον αφορά το πρώτο πρόβλημα, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι για πάρα πολλά χρόνια, οι κατασκευαστές ακινήτων βασίζονταν στον εξαιρετικά φθηνό δανεισμό και στην επένδυση των χρημάτων σε μια αγορά με αυξανόμενες τιμές περιουσιακών στοιχείων.
Τώρα πλέον, είναι αντιμέτωποι με τα αυξανόμενα επιτόκια που έχουν μειώσει την σημερινή καθαρή αξία των ακινήτων και έχουν ωθήσει προς τα πάνω το κόστος των στεγαστικών δανείων. Επιπλέον, καθιστούν πολύ ακριβότερη την αναχρηματοδότηση ήδη «γερασμένων» περιουσιακών στοιχείων.
Την ίδια στιγμή η πτώση τιμών δεν είναι αμελητέα. Σύμφωνα με τον Εθνικό Δείκτη All-Property RCA CPPI, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ μειώθηκαν κατά 9% τους τελευταίους επτά διαδοχικούς μήνες. Σε ετήσια βάση, πρόκειται για μια πτώση μεγαλύτερη από την αντίστοιχη του 2010.
Στην πραγματικότητα, οι όγκοι των πωλήσεων έχουν πέσει σε επίπεδα που δεν έχουν παρατηρηθεί εδώ και μια δεκαετία, αν εξαιρέσουμε φυσικά την περίοδο της πανδημίας.
Χάρη δε στην τελευταία, διαδραματίστηκε μια μεγάλη στροφή προς την εργασία από το σπίτι, μια τάση που μείωσε τη ζήτηση για χώρους γραφείων με ευθεία προβολή και στις τιμές των ενοικίων.
Σύμφωνα με τον κολοσσό μεσιτείας Cushman & Wakefield, το ποσοστό κενών θέσεων για κτίρια γραφείων αυξήθηκε σε υψηλό ρεκόρ 18,2% μέχρι τα τέλη του 2022, ξεπερνώντας το 20 % σε βασικές αγορές όπως το Μανχάταν, τη Silicon Valley, ακόμη και την Ατλάντα.
Φτάνοντας στο τρίτο πρόβλημα, τον μεγάλο όγκο των αναχρηματοδοτήσεων, σχεδόν το ένα τέταρτο των στεγαστικών δανείων σε κτίρια γραφείων πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί το 2023, σύμφωνα με στοιχεία της Mortgage Bankers’ Association.
Σύμφωνα επίσης με την εταιρεία αναλύσεων Trepp, 270 δις δολάρια σε εμπορικά στεγαστικά δάνεια που κατέχουν οι τράπεζες πρόκειται να λήξουν φέτος, ποσό που αποτελεί ιστορικό ρεκόρ. Ακριβώς λόγω των υψηλότερων επιτοκίων η μετακύληση αυτού του χρέους θα είναι δαπανηρή.
Θα τελειώσουμε την ενότητα των προβλημάτων των εμπορικών ακινήτων με τις εύγλωτες παρατηρήσεις του αντιπροέδρου της Berkshire Hathaway, Τσάρλι Μάνγκερ,τον προηγούμενο μήνα, όταν υποστήριξε ότι μια καταιγίδα πλησιάζει την αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ: «Πολλά ακίνητα δεν είναι πια τόσο καλά... Έχουμε πολλά προβληματικά κτίρια γραφείων, πολλά προβληματικά εμπορικά κέντρα, πολλά προβληματικά άλλα ακίνητα. Υπάρχει πολλή αγωνία εκεί έξω… και ποιος καταλήγει συχνά με ανεπιθύμητα ακίνητα; Οι τράπεζες».
Οι κατανομές των δανείων για τα εμπορικά ακίνητα
Οι πρόσφατες πτωχεύσεις τεσσάρων περιφερειακών αμερικανικών τραπεζών εκ των πραγμάτων έχουν στρέψει τους προβολείς των ανησυχιών στον κλάδο, δεδομένου ότι οι περιφερειακές τράπεζες χορηγούν ένα πολύ μεγάλο μέρος των δανείων εμπορικών ακινήτων, το οποίο σύμφωνα με τους FT είναι πέριξ του 70% .
Στο ίδιο ποσοστό πάνω κάτω καταλήγει και το Βloomberg, το οποίο μας δίνει και μια καλύτερη εικόνα για την κατανομή των δανείων για τα εμπορικά ακίνητα, CRE.
Οι τράπεζες και οι αποταμιευτές των ΗΠΑ κατέχουν το 39% του χρέους εμπορικών ακινήτων και από αυτά, οι περιφερειακές τράπεζες κατέχουν περίπου τα δύο τρίτα.
Περίπου το 32% του συνολικού χρέους αυτών των δανείων «επανασυσκευάζεται» σε εμπορικούς τίτλους με υποθήκες –τα λεγόμενα CMBS- οι οποίοι κατέχονται κυρίως από ομοσπονδιακούς οργανισμούς και ομάδες ενυπόθηκων δανείων. Τέλος περίπου το 10% των δανείων για εμπορικά ακίνητα κατέχονται από ασφαλιστικές εταιρείες.
Όλοι οι παραπάνω, εκ των πραγμάτων είναι εκτεθειμμένοι στη συγκεκριμένη αγορά και μετά τις πρόσφατες τραπεζικές χρεοκοπίες, η νευρικότητα έχει χτυπήσει «κόκκινο» .
Οι κίνδυνοι είναι διαχειρίσιμοι
Σίγουρα τα δάνεια εμπορικών ακινήτων είναι ένας παράγοντας κινδύνου που απαιτεί παρακολούθηση και εγρήγορση. Παρά ταύτα, σύμφωνούμε με όσους αναλυτές ενστερνίζονται την άποψη ότι ο συγκεκριμένος παράγοντας κινδύνου είναι διαχειρίσιμος.
Άλλωστε και ο συνέταιρος του Μπάφετ, ο Μάνγκερ, στην ετήσια γενική συνέλευση της Berkshire το Σάββατο υποστήριξε ότι τα προβλήματα στα εμπορικά ακίνητα δεν είναι της κλίμακας της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008.
Η άποψη αυτή βασίζεται στις εξής παραδοχές:
-Tα εμπορικά ακίνητα αντιπροσωπεύουν μόνο το 30% της αγοράς ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ, σύμφωνα με στοιχεία της Capital Economics. Τα συνολικά ποσά που χορηγούνται σε εμπορικά κτίρια είναι πολύ μικρότερα από τα δάνεια που χορηγούνται για τη χρηματοδότηση κατοικιών ανθρώπων.
-Οι ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις παρέμειναν χαμηλές, εν μέρει επειδή η αύξηση των ενοικίων έχει σταθεροποιηθεί- σε κάποιες περιοχές μάλιστα τα ενοίκια έχουν μειωθεί - ενώ οι τράπεζες φαίνεται να έχουν μάθει το μάθημα τους για τη διαχείριση δανείων υψηλού κινδύνου από το 2008.
-Την παραπάνω παραδοχή έρχεται να την επιβεβαιώσει η Fed, σύμφωνα με την οποία, σχεδόν το 70 % των τραπεζών μόλις είδαν τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης, ακολούθησαν αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού για την πίστωση CRE το τελευταίο τρίμηνο του 2022. Σε απλά ελληνικά, οι τράπεζες εδώ και μήνες είναι πολύ επιλεκτικές ως προς τα δάνεια που χορηγούν.
Επιπλέον, πολλές τράπεζες λόγω ακριβώς των αυστηρότερων προτύπων δανεισμού αλλά και των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν, απαιτούν προσωπικές εγγυήσεις από τους ιδιοκτήτες ακινήτων, με τους δανειολήπτες να δεσμεύουν τα δικά τους περιουσιακά στοιχεία για να εξασφαλίσουν ένα ενυπόθηκο δάνειο.
- Τα προβλήματα με τα εμπορικά ακίνητα σύμφωνα με αναλυτές του real estate, δεν αναμένεται να εξαπλωθούν σε ολόκληρη την αγορά, αλλά να επηρεάσουν μεγάλα αστικά κέντρα όπως το Σαν Φρανσίσκο ή τη Νέα Υόρκη.
-Τα stress tests της Fed δείχνουν ότι οι μεγάλες τράπεζες διαθέτουν τα απαραίτητα αποθέματα ασφαλείας κεφαλαίου και ρευστότητας για να απορροφήσουν τις ζημίες από τις συμφωνίες που έχουν συνάψει.
Βέβαια το μεγάλο ερώτημα είναι τι γίνεται με τις μικρότερες τράπεζες που από την εποχή Τραμπ και μετά έχουν ξεφύγει των αυστηρών εποπτικών ελέγχων.
Οι περισσότεροι αναλυτές, υποστηρίζουν ότι οι μικρότερες τράπεζες έχουν πολυ καλή γνώση των συνθηκών που επικρατούν στο real estate της περιοχής που δραστηροποιούνται και ως εκ τούτου είναι σε θέση να εντοπίσουν έγκαιρα τους κινδύνους. Επιπλέον, μέσα στα πλαίσια της τοπικής κοινωνίας, οι δεσμοί με τους δανειολήπτες είναι εξαιρετικά ισχυροί.
-Οι τοπικές τράπεζες τείνουν να είναι περισσότερο εκτεθειμένες σε δάνεια για μικρά προαστιακά κτίρια και σε δάνεια κατασκευαστών με εξασφάλιση γης. Μεγάλο μέρος δε του «δανεισμού CRE» προορίζεται για έργα όπως τα γραφεία γιατρών και δικηγόρων , επιχειρήσεις που είναι αρκετά πιο δύσκολο να χρεοκοπήσουν στο τρέχον οικονομικό περιβάλλον.
Βέβαια, τα παραπάνω ισχύουν για τη λεγόμενη περίπτωση του «καλώς εχόντων των πραγμάτων». Τουτέστιν, προϋποθέτουν ότι η επιβράδυνση της οικονομίας των ΗΠΑ δεν θα καταλήξει στο τέλος σε μια βαθύτερη και ευρύτερη ύφεση.
Επιπλέον η αγορά εμπορικών ακινήτων θα αποδειχθεί μεγαλύτερο πρόβλημα για τη μικρή πιθανόν μειοψηφία των τραπεζών που διαχειρίστηκαν κακώς τον κίνδυνο στα χαρτοφυλάκια ομολόγων τους και έχουν ιδιαίτερη έκθεση στα δάνεια για χώρους γραφείων κατηγορίας Β, ειδικά σε περιοχές όπου πολλά επαγγελματικά γραφεία είναι άδεια.
Κλείνοντας να αναφέρουμε και τη «γνώμη» της αγοράς.Ο S&P United State REIT Index, ο οποίος σημείωσε πτώση σχεδόν 11% τις δύο εβδομάδες μετά την πτώχευση της Silicon Valley Bank, έχει ανακτήσει τις περισσότερες απώλειές του και από την αρχή της χρονιάς παρουσιάζει και μια ελαφρώς θετική απόδοση.
*Τα γραφεία κατηγορίας B έχουν σημαντικά χαμηλότερο κόστος ενοικίασης. Γενικά, τα γραφεία αυτά πληρούν όλες τις απαιτήσεις των παγκόσμιων προτύπων και προδιαγραφών, αλλά τα χαρακτηριστικά τους είναι κάπως περιορισμένα. Για παράδειγμα, τις περισσότερες φορές, η θέση τους δεν είναι τόσο συμφέρουσα. Οι εγκαταστάσεις τους απέχουν από τα σύγχρονα εξειδικευμένα συγκροτήματα γραφείων , προηγουμένως για παράδειγμα μπορεί να ήταν κάποια άλλα οικιστικά ή βιομηχανικά κτίρια. Η διακόσμηση είναι φτιαγμένη από υλικά υψηλής ποιότητας αλλά φθηνά. Ο χώρος στάθμευσης μπορεί να υπάρχει αλλά, για παράδειγμα, μπορεί να βρίσκεται στην ύπαιθρο κ.α.
Αποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά,συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, ουδεμία διασφάλιση δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.
